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一个庞大而老旧的大型商业地标，该如何改造才能打出(dǎchū)自己(zìjǐ)的特色牌？ 正大广场是小陆家嘴区域内体量最大、开业时间最久的商场。这个开业已逾(yú)20年的老牌大型购物中心，2024年5月宣布进行(jìnxíng)全面升级(shēngjí)。此次更新对其商业运营实现突破至关重要。 《上海市商圈(shāngquān)(shāngquān)能级提升三年行动方案(fāngàn)（2024-2026年）》提出， 陆家嘴商圈将着力打造为汇聚高端商业商务、旅游观光体验、高端文化引领等综合功能的(de)国际级(guójìjí)消费集聚区。正大广场的升级改造，不仅是项目自身的价值实现，也对打造陆家嘴商圈的整体活力及影响力亦相当关键。 5月(yuè)29日，澎湃研究所研究员针对正大广场更新进行(jìnxíng)了实地调研，重点关注已改造部分的实际(shíjì)成效，并(bìng)分析了该项目后续的升级方向。此外，更尝试探讨老牌商场(shāngchǎng)在升级过程中，是否能同时将基础设施升级、业态组合重塑与公共价值这三者目标结合，从而实现商业空间的多维价值。 提升购物体验感 响应(xiǎngyìng)商圈打造友好消费环境 总体量25万平方米的正大(zhèngdà)广场位于小陆家嘴核心地段(dìduàn)，东接陆家嘴明珠环，西连滨江(bīnjiāng)走廊。这个2002年开业的大型商业地标，在(zài)23年的营业岁月里见证了陆家嘴金融贸易区的发展。作为中国最早的“一站式(yīzhànshì)消费”购物中心之一，烙印在许多上海市民及全国游客的消费记忆图谱中。 由于其庞大的体量及超长的服务年龄，正大广场正面临设施设备、消费体验与空间布局(kōngjiānbùjú)上的三重老化，在(zài)陆家嘴日新月异的城市更新背景(bèijǐng)下显得格格不入，急待改造升级。 目前，正大广场的升级改造还在持续更新(gēngxīn)中。已完成或(huò)确定更新的改造，主要(zhǔyào)集中在：基础设施设备、公共服务、业态更新、品牌形象等四类升级方向。 基础设施方面，电梯轿厢、卫生间、停车场的(de)全面改造，是许多消费者(xiāofèizhě)步入商场后第一时间(shíjiān)能感知到的，而这类改造也得到了消费者的认可。陈小姐是一位在陆家嘴工作的白领(báilǐng)，午休时间常常在正大广场用餐，她感慨地说：“正大广场的厕所之前真的是有点跟不上陆家嘴的档次，重新装修后品质感好(gǎnhǎo)了不少，也更舒适方便了。” 正大广场对(duì)厕所、电梯轿厢等(děng)基础设施设备进行了升级。 曹怡婷 摄 停车场的升级是正大广场开业20多年来的大动作。更新(gēngxīn)后的停车场，不仅(bùjǐn)增加了新能源充电桩和车位数量，在空间结构上也变得(biàndé)更为通透，并用亮橙色、黑灰色作为主色调(zhǔsèdiào)，改变了此前地下空间的沉闷感。 更新后的停车场，增加了新能源充电桩和车位数量(shùliàng)。 曹怡婷 摄 此外，商场也沿着中庭动线安置了可供人短暂休憩的开放式沙发，并利用角落(jiǎoluò)区域放置了按摩座椅。这些(zhèxiē)公共休息设施分布于(yú)每一个楼层(lóucéng)。从调研接触的多位消费者反馈来看，这些基础设施设备及服务型改造，不仅提升了购物体验感(gǎn)，对于陆家嘴商圈打造友好型消费空间、服务好更多旅游客群，也具有推动作用。 人行动线上的开放式沙发(shāfā)及按摩椅提升了购物体验。曹怡婷 摄 作为商场(shāngchǎng)(shāngchǎng)的对外展示窗口(chuāngkǒu)，正大广场的外立面也在改造计划中(zhōng)。业内人士(yènèirénshì)透露，商场将分三期工程推进商场外立面的更新，其中最重要的“上新”手段是打造五块可联动的户外LED大屏幕。工程完工后，五块大屏将覆盖正大广场正对明珠环岛的三个外立面，正面三块，两个侧面则各有一块。其中，正面的两块(liǎngkuài)大屏已于2024年完成焕新。 正大广场(guǎngchǎng)外立面的(de)两块大屏，已成为陆家嘴滨江游玩的“打卡地”之一。图源：小红书 数据显示，正大(zhèngdà)广场假日的人流量较为可观，2025年“五一”期间五天(wǔtiān)客流总计55万人次，2024年同期为50万人次。由于正大广场的外立面位于陆家嘴(lùjiāzuǐ)明珠环岛核心(héxīn)位置，是行人在环岛上的必经之路，考虑到陆家嘴的游客(yóukè)体量(tǐliàng)，可以说外立面大屏是陆家嘴区域内商业价值(shāngyèjiàzhí)和公共价值深度融合的极佳载体。不仅是商业地标，更能成为陆家嘴的一张“数字(shùzì)明信片”，展现上海的经济活力与文化温度。研究员(yánjiūyuán)发现，更新后的两块大屏，已成为陆家嘴滨江游玩的“打卡地”之一，吸引了许多摄影爱好者和海外city walk游客的关注。 业态组合大洗牌 建议打出泰国主题(zhǔtí)特色 除上述改造外，正大广场更为重大的(de)变动是：商场中庭及B2、B1、L1层的业态调整。其中，B2区域(qūyù)的改动已有明确方向，原先(yuánxiān)被“大食代”覆盖的大部分区域的租赁权，已被商场收回并改为自营(zìyíng)，部分亲民类餐饮品牌则被移至六楼，形成了室内美食市集。据陈小姐介绍，六楼的美食区也是大部分白领(báilǐng)简餐的第一选择。 据正大广场公开消息来看，B2将打造成一个(yígè)名为“CENTREPOT食咖圈”的(de)社交型餐饮空间。戴德(dàidé)梁行华东区(huádōngqū)商业部董事陈云九长期关注陆家嘴区域内的零售动向，他预测B2区域的改造方向有两种：一种(yīzhǒng)是(shì)类似龙之梦“城市市集”，是主题性、场景式的用餐(yòngcān)空间，另一种则是新天地“Foodie Social”的形态，为室内花园式的开放用餐空间。无论采取哪种改造模式，沉浸式、氛围感、体验性是可以预见的必备元素。 B2层(céng)将打造一个社交型餐饮空间。曹怡婷 摄 关于一层的业态(yètài)变动，商场方还未公布细节方向。研究员在(zài)现场看到，正大广场一层仅有19家店铺(diànpù)正在营业，绝大多数商铺已用围挡隔离起来，正在内部(nèibù)装修或品牌招商中。上述迹象显示出，正大广场在酝酿一场大规模的品牌洗牌。 商场一层正在经历大规模的业态调整，绝大多数商铺(shāngpù)已用(yòng)围挡隔离起来。曹怡婷 摄 “一楼最(zuì)(zuì)黄金位置的(de)主力店，目前给了始祖鸟和迪桑特，这是一种和国金中心(zhōngxīn)商场进行错行定位的办法。国金中心一层同样的位置，肯定会给最顶尖的奢侈品品牌，作为户外(hùwài)高端的品牌，如果需要进行旗舰品牌展示，在正大广场就(jiù)会是一个不错的选择。当一个品类中最‘老大哥’的品牌已入驻，对于其他更多的中端(zhōngduān)品牌而言，会有一定的跟风效应。正大也可以趁此机会，利用一层空间进行户外品牌的主题性业态布局，”陈云九分析道。 他进一步解释说：“比起设施设备的更新，一层的中庭(zhōngtíng)改造才是伤筋动骨的大工程。由于中庭涉及(shèjí)店铺分区的变动，消防分区就会随之变化。消防等相关的报规报建要重新申报(shēnbào)，带来的影响是非常大的。” 泰国ICONSIAM商场的泰式风情主题购物区。图源(túyuán)：小红书 目前来看，正大广场最(zuì)重要的一层空间(kōngjiān)，其改造还需时间。商场在业态调整中，通过空间重构、主题重塑和体验升级，对承接陆家嘴商圈庞大的旅游(lǚyóu)客群，引领旅游生态的构建，都有一定程度的影响。 因而，在(zài)业态组合方面，建议正大广场(guǎngchǎng)未来可结合自身泰国企业的资源优势，打出泰式主题牌。 建议一：增加(zēngjiā)泰国主题生鲜业态，打造泰式美食(měishí)的闭环式体验。可依托正大(zhèngdà)集团的农业全产业链优势，在 B1 层(céng)设立正大生鲜类(lèi)主题门店，直供泰国榴莲、黑虎虾等品类，或在商场高区打造一个泰国主题的沉浸式美食街(měishíjiē)区。此外，与商场内餐饮门店进行主题联动，同步开设泰式香料课堂及泰式菜品制作等，打造“舌尖上的泰国” 体验闭环。 建议(jiànyì)二：引入(yǐnrù)泰国零售品牌，打造泰国高端(gāoduān)零售集群及主题购物空间。可利用商场三至五层的两个平台空间，复刻曼谷 ICONSIAM 的 “SookSiam 幸福暹罗” 模式，引入更多(duō)泰国零售品牌，打造一个迷你版的沉浸式消费体验区。 孵化更多复合型空间 洞悉商圈升级中未(zhōngwèi)满足的需求 作为陆家嘴(lùjiāzuǐ)商圈内体量最大的超大型购物中心，正大广场(guǎngchǎng)在定位上无法(wúfǎ)只聚焦某类城市客群，而需要满足全领域客群的消费(xiāofèi)需求。由于其所在区域，正是小(xiǎo)陆家嘴文商体旅展的核心功能区，因而也需承接庞大的游客群。这种“自带流量”的局面，对商业经营是一种助益，但就商业转型升级而言，也着实是摆在业主面前的巨大挑战。 其实，正大或许已经找到了解题之法。位于商场九层及十层(shícéng)的eat n work是正大集团的自主品牌，这是一个集合了联合办公、中小型(zhōngxiǎoxíng)商务发布、商务型轻社交及餐饮的复合型(fùhéxíng)(fùhéxíng)业态。十层是联合办公区域，可提供容纳50-65人的办公空间，除了(chúle)开放式工位外，还有6个独立隔间。九层则是一个2000平方米的江景西餐厅，除了日常用餐以外(yǐwài)，还配置了可以容纳100人左右进行(jìnxíng)中小型发布活动的复合型活动空间。 eat n work的(de)十层区域可提供50-65人的办公空间。图源：正大广场微信公众号(hào) “正大的(de)高层区域，商业热度没有低区(dīqū)强，过去这里只能做高端餐饮和(hé)健身房。小陆家嘴区域内，专业型、服务型公司数量不少，如(rú)咨询类企业及律所等，他们(tāmen)需要的发布会空间往往并不大。区域内的高端酒店以大型发布为主，给中小型活动的场地余地很少(hěnshǎo)。带有餐饮概念的联合办公和社交空间，这样的业态改造不仅成功盘活了商场冷区，更为陆家嘴区域带来了更多的空间可能性。”陈云九表示。 eat n work的九层区域，除餐饮(cānyǐn)服务外还配置了中小型商务发布的复合型空间。曹怡婷 摄(shè) 从上述案例中(zhōng)不难看出，商场的空间改造及业态创新，在商业利益和市场潜在的需求之间存在(cúnzài)着(zhe)一定共赢空间。那么，正大(zhèngdà)广场在实践中，该如何利用陆家嘴商圈整体升级为契机，以改造为抓手，实现商业的突破？ 建议三：利用正大集团既有的(de)文化资源，进行艺术文化品类的业态开发，融入文商旅体展的复合圈层。可联动“正大宝库”，在商场(shāngchǎng)高区设立高端艺术品的固定展览，定期(dìngqī)举办免费的艺术巡展(xúnzhǎn)。此外，积极与更多的城市级(jí)旅游、体育及文化IP联动，在陆家嘴区域内形成新地标。 建议四：在服务措施及(jí)服务人群(rénqún)方面(fāngmiàn)做深入挖掘，让商业价值与公共价值共生(gòngshēng)。例如，增加亲子推车租赁、智能(zhìnéng)行李寄存等设施，提升亲子和游客服务的力度。另外，可开展面向特殊人群的针对性改造，在服务人群方面进行拓展。例如，推出盲文导览、增加无障碍辅助设备、优化商场动线等。 建议五：在形象展示方面(fāngmiàn)，增加公共(gōnggòng)内容的(de)比例，实现商业载体与城市治理、城市文化(wénhuà)的功能叠加。户外大屏可设定固定比例，用于专项的公共内容展示。例如，可播放陆家嘴金融城发展数据、黄浦江生态监测信息(xìnxī)等。也可以定期举办“数字艺术季(jì)”，展映上海国际电影节获奖的短片、长三角非遗文化纪录片等。此外，在台风、极端天气等场景下，可考虑将大屏自动切换为应急信息发布平台。 一座城市的公共政策、人居环境、习俗(xísú)风气塑造了市民生活的底色。 澎湃城市观察，聚焦公共政策(gōnggòngzhèngcè)，回应公众关切，探讨城市议题。 澎湃研究所研究员 曹怡婷(cáoyítíng) (本文来自澎湃新闻，更多原创资讯(zīxùn)请下载“澎湃新闻”APP)